拜登财政计划的基石包括大幅削减2017年对个人和企业的减税，以便为基础设施、清洁能源、制造业、教育、医疗、儿童保育和社会保障等领域的支出提供资金。

积极因素

1、教育

拜登的计划包括：

(1)让所有人在社区大学的前两年免费：

(2)让所有收入低于12.5万美元的家庭免除公立大学的学费；

(2)将佩尔助学金(Pell Grants)的最高价值提高一倍；

(4)将学生贷款偿还额限制在个人可支配收入的5%以上(超过25000美元)；

(5)将学生贷款偿还与收入挂钩，并使更多贷款符合豁免条件(例如，社区服务和公共部门/非营利就业)。2019年秋季，应届高中毕业生的大学入学率为66.2%1，这表明如果学费成本降低、还款负担减轻，入学率将有显著增长。对高等教育需求的增加会增加对学生住宿的需求，尤其是在公立大学。

2、对低收入租户的激励

拜登的计划包括：

(1)为Section8住房计划提供充足资金，使符合条件的家庭不会为租赁住房支付超过其收入30%的费用；

(2)制定新的租房者税收抵免政策，将那些收入不高但仍高于Section 8优惠标准的低收入个人及家庭的租金和水电费降至收入的30%，该政策可以增加租房的总人数，并有助于组建家庭。具体地说，由于Section 8住房补贴通常适用于租金不超过所在地区的市场租金平均值，扩大的租赁援助可以增加劳动力对住房的需求。

3、经济适用房投资者的税收抵免

拜登计划扩大许多税收抵免政策，例如低收入住房税收抵免(Low-lncome Housing Tax Credit，该税收抵免条款旨在激励建造或修复针对低收入租户的经济适用住房)和新市场税收抵免(New Markets Tax Credit，为那些股权投资小企业的投资人提供最高不超过40%的税收抵免)支持在低收入地区对经济适用房及其他地产的更多投资。若通过《邻里住房投资法》(Neighborhood Homes Investment Act，对贫困社区的建设和改造提供税收抵免)也可以刺激欠发达地区的发展。

4、扩大医保范围

通过扩大医保范围，普通民众可以更容易、更便宜地获得相关医疗服务，届时患者的数量将大大增加，对医疗办公空间来说，这是一个积极的影响。拜登的计划包括：

(1)通过增加公共医疗选项加强《平价医疗法案》;

(2)取消400%的联邦贫困线收入上限对税收抵免资格的限制，并将覆盖成本的限制从收入的9.86%降低到8.5%；

(3)为各州没有获得扩大医疗补助覆盖范围的个人提供免费的公共医疗选项。

5、地方税法的修改

人们期望废除州和地方所得税和物业税10000美元的最高免税额。若废除该法案，加州、新泽西和纽约等高税收州的居民会发现搬至免税州(佛罗里达和德克萨斯州等)的前景并不那么吸引人- 这对商业地产包括零售、物流、办公等都是积极的。

有挑战因素

1、个人投资房地产及其他类别的税赋更高

取消1031exchange法案将使投资人失去了递延支付资本利得税的巨大优势，这可能会导致房地产持有期延长，房地产价格下跌；另一方面，由于投资者期望补回缴纳税款的损失，物业的租金价格可能会上涨，特别是在高税收地区。

此外，拜登还将取消其他几项对房地产投资者有利的税收优惠，如2.5万美元的被动租金损失豁免规定和租赁住房加速折旧。从税后收益来看，房地产投资对个人投资者的吸引力降低。

2、购房激励政策

拜登计划向首次置业者提供最高1.5万美元的首付款援助(以交割时可退还的税收抵免形式)可能会改变购房与租房的激励机制，使拥有住房变得更有吸引力，并减少对租赁住房的需求。(相反，如果任何补贴都被计入住房价格，可能导致价格上涨幅度超过补贴价值，相对昂贵的房价可能会导致偏向租赁住房)

3、新规划法案

新的规划法案可能会改变开发商在某些地方开发建设的动力。拜登曾表示，他将颁布立法，要求任何通过社区开发补助金(Community Development Block Grants)或地面交通补助金(Surface Transportation Block Grants)获得联邦资金的州，都要制定包容性规划战略，并将分配地方住房政策补助金(Local Housing Policy Grants)，以向各州和地方提供“技术援助和规划支持”。

4、增加贷款成本

拜登的计划采纳Elizabeth Warren的破产改革方案，这将使处于抵押物赎回过程中的房主能够自动将抵押债务变更为物业的市场价值，同时降低利率，以实现可持续的债务收入比。(当房主正在接受贷款修改时，抵押贷款服务商将被阻止进行抵押品赎回权。)如果出借机构和代理机构承担了债务成本中额外的无法按时还款风险，抵押贷款利率可能会上升。

5、减少对小企业主和房地产投资信托公司的税收优惠

拜登表示，他计划逐步取消合格企业20%收入扣除额(deduction)。该法案的一个方面(作为2017年减税和就业法案的一部分引入)是对合格房地产投资信托(REIT)股息和合格公开交易合伙企业(PTP)20%收入的扣除。如果没有这一条款，REITs和其他PTP的吸引力就会变小。同样，符合“贸易或业务”资格的房地产经营者，其盈利房地产的20%合格营业收入(QBI)扣除额将被取消。

6、能源效率

虽然减少气候变化影响是一个值得称赞的目标，但拜登提高建筑能效的计划可能要求房东对物业进行高成本的改造和资本支出。他提议计划在4年内升级400万栋建筑，为200万户家庭提供节能保暖。

要了解更多移民项目，可以咨询加旅达移民顾问，电话：130 1438 1588 (微信同号)。